О разделе имущества, находящегося в долевой собственности

Вопрос: 

Приобрели часть дома в долевой собственности (½ доли) с соседями. У каждого отдельная «квартира». Возникла необходимость провести коммуникации (водоснабжение, водоотведение). Перспектива бегать к соседям за разрешением не очень радует. Можно ли разделить в натуре землю и часть дома?

Ответ: 

Основанием для рассмотрения Вашего вопроса является ст. 252 "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017).

В соответствии с данной нормой имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Под разделом жилого дома подразумевается полное прекращение права на общую долевую собственность, но при этом процессе должны в полной мере соблюдаться и выступать основой для будущего раздела положения ЖК РФ в части признания помещения жилым, жилого помещения непригодным для жизни и прочего. К жилому помещению предъявляется целый ряд требований, например, наличие отдельного входа, изолированность, наличие всех необходимых удобств для проживания.

Для четкого определения наличия или отсутствия возможности деления обязательным является проведение строительно-технической судебной экспертизы, в ходе которой и выявляется наличие возможности деления или отсутствие таковой. Данная экспертиза учитывает все технические, санитарные и противопожарные нормы, а в ее заключении (по желанию собственников) может приводиться оценка реальной стоимости, предлагаться возможные варианты для перепланировки/перестройки с четким указанием необходимых для этого работ и их ориентировочной стоимости. Если же объект полностью соответствует всем требованиям и не существует никаких преград для его разделения, то в соответствии с законодательной базой все владельцы долей принимают решение о выделении своей доли в натуре посредством полного раздела имущества. Если же технически дом можно разделить на части, не соответствующие установленным размерам долей, то по решению суда может иметь место изменение идеальных долей сособственников.

В Вашем случае вполне возможно заключить соглашение, свидетельствующее о прекращении права общей долевой собственности в простой письменной форме и направить данное соглашение в Росреест для регистрации права собственности на недвижимое имущество (если согласие о разделе достигнуто не было, то вопрос решается в судебном порядке). Если даже в судебном порядке это соглашение не будет заключено, то никто из сособственников не имеет права требовать ни денежной компенсации, ни продажи дома.

Юрист СРОФ ПГИ «Общество и право» Волков С.В., г. Аткарск, Саратовская область